jueves, 5 de septiembre de 2013

TRATAMIENTO DE LOS GASTOS INCLUIDOS EN LA FACTURA EMITIDA POR EL ARRENDADOR A EFECTOS DE LA BASE DEL IVA Y DE LA OBLIGACIÓN DE RETENER



BASE DE LA RENTENCIÓN EN LOS ARRENDAMIENTOS

El artículo 140 del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, del Impuesto sobre Sociedades, regula la obligación de las entidades que satisfagan o abonen rentas sujetas al Impuesto de practicar la retención o efectuar ingreso a cuenta, de la cantidad que se determine reglamentariamente, así como de ingresar su importe en el Tesoro, en los casos y formas que se establezca.

El ámbito de las rentas sujetas a retención ha sido concretado en el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio, en su artículo 58, que extiende la obligación de practicar retención a las rentas procedentes de arrendamientos de bienes inmuebles: “e) Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas.

En cuanto a la base para calcular el importe de la retención, el apartado 1 del artículo 62 del RIS establece:

"1. Con carácter general, constituirá la base para el cálculo de la obligación de retener la contraprestación íntegra exigible o satisfecha."

En el supuesto de que la retención deba practicarse a un sujeto pasivo del Impuesto Sobre Sociedades, a tenor de lo dispuesto en la consulta vinculante de 15 de enero de 2009, la Dirección General de Tributos (DGT) entiende que la retención deberá practicarse sobre la contraprestación íntegra exigible o satisfecha, sin que puedan incluirse las cuantías relativas a gastos generales adicionales repercutidos por el arrendador al arrendatario; es decir, la base de retención estará comprendida, únicamente, por el importe de la renta devengada, siempre que ésta y los gastos generales repercutidos se justifiquen documentalmente de forma separada:

“En cuanto a la base para calcular el importe de la retención, el artículo 62 del RIS la refiere a la contraprestación íntegra exigible. En los casos de arrendamientos de inmuebles, esta Dirección General de Tributos entiende que en materia del Impuesto sobre Sociedades la contraprestación íntegra corresponde al importe de la renta devengada, sin que comprenda las cuantías que correspondan a la repercusión de gastos generales, consumos individuales, por lo que los gastos de comunidad repercutidos a la consultante que se satisfacen al arrendador no se tienen en consideración en el cálculo de la retención. (Consulta vinculante D.G.T. de 15 de enero de 2009)

Por el contrario,  cuando el destinatario de las rentas se encuentre sometido al Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas, el artículo 100 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece lo siguiente: "La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 18 por 100 sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido".

De acuerdo con la consulta vinculante de la D.G.T de 28 de septiembre de 2009, la retención sobre estos rendimientos no opera solamente sobre el concepto "renta", sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, como ocurre en este caso con los suministros de luz y agua.

En conclusión, deberemos distinguir cuando el arrendamiento se realice por un  sujeto pasivo que tribute en el impuesto sobre la renta o en el impuesto sobre sociedades. En el primero de los casos, estarán sujeto a retención todos los gastos que se repercutan al arrendatario, mientras que en el segundo caso, estarán excluidos de retenciones aquellas gastos generales adicionales repercutidos por el arrendador al arrendatario.

BASE IMPONIBLE DEL IVA EN LOS ARRENDAMIENTOS

De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.

En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986, 13 de marzo de 1986 y 2 de junio de 1986 ha determinado lo siguiente:

"Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma."

Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian las siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (Incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.

En consecuencia de todo lo anterior, la Dirección General de Tributos considera que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solo el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.

TIPO DE RETENCIÓN APLICABLE

La retención será el resultado de aplicar el 19% a la base de retención, excepto en los períodos impositivos 2012 y 2013 que se aplicará el 21%. El porcentaje se reduce en un 50% cuando se trate de rendimientos obtenidos en Ceuta y Melilla que den derecho a deducción.

FUENTES  CONSULTADAS:


Base de datos INFORMA del portal de la Agencia Tributaria:  


Consulta Vinculante de la D.G.T. V 2054 - 2007 , de 28 de septiembre de 2007

Consulta Vinculante D.G.T. de 15 de enero de 2009

http://valcap.es/html/d.g.t/CONSULTA%202556-03.htm?ObjectID=1657