BASE DE
LA RENTENCIÓN EN LOS ARRENDAMIENTOS
El
artículo 140 del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, del Impuesto
sobre Sociedades, regula la obligación de las entidades que satisfagan o abonen
rentas sujetas al Impuesto de practicar la retención o efectuar ingreso a
cuenta, de la cantidad que se determine reglamentariamente, así como de
ingresar su importe en el Tesoro, en los casos y formas que se establezca.
El
ámbito de las rentas sujetas a retención ha sido concretado en el Reglamento
del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto 1777/2004, de 30 de
julio, en su artículo 58, que extiende la obligación de practicar retención a
las rentas procedentes de arrendamientos de bienes inmuebles: “e) Las rentas procedentes del arrendamiento o
subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos
derivados de explotaciones económicas.”
En
cuanto a la base para calcular el importe de la retención, el apartado 1 del
artículo 62 del RIS establece:
"1.
Con carácter general, constituirá la base para el cálculo de la obligación de
retener la contraprestación íntegra exigible o satisfecha."
En el
supuesto de que la retención deba practicarse a un sujeto pasivo del Impuesto
Sobre Sociedades, a tenor de lo dispuesto en la consulta vinculante de 15 de
enero de 2009, la Dirección General de Tributos (DGT) entiende que la retención
deberá practicarse sobre la contraprestación íntegra exigible o satisfecha, sin
que puedan incluirse las cuantías relativas a gastos generales adicionales
repercutidos por el arrendador al arrendatario; es decir, la base de retención
estará comprendida, únicamente, por el importe de la renta devengada, siempre
que ésta y los gastos generales repercutidos se justifiquen documentalmente de
forma separada:
“En
cuanto a la base para calcular el importe de la retención, el artículo 62 del
RIS la refiere a la contraprestación íntegra exigible. En los casos de
arrendamientos de inmuebles, esta Dirección General de Tributos entiende que en
materia del Impuesto sobre Sociedades la contraprestación íntegra corresponde
al importe de la renta devengada, sin que comprenda las cuantías que
correspondan a la repercusión de gastos generales, consumos individuales, por
lo que los gastos de comunidad repercutidos a la consultante que se satisfacen
al arrendador no se tienen en consideración en el cálculo de la retención.”
(Consulta vinculante D.G.T. de 15 de enero de 2009)
Por el
contrario, cuando el destinatario de las rentas se encuentre sometido al
Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas, el artículo 100 del Real
Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece lo siguiente:
"La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del
arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su
calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 18 por 100 sobre
todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre
el Valor Añadido".
De
acuerdo con la consulta vinculante de la D.G.T de 28 de septiembre de 2009, la
retención sobre estos rendimientos no opera solamente sobre el concepto
"renta", sino también sobre todos los gastos que el arrendador
repercuta al arrendatario, como ocurre en este caso con los suministros de luz
y agua.
En
conclusión, deberemos distinguir cuando el arrendamiento se realice por un
sujeto pasivo que tribute en el impuesto sobre la renta o en el impuesto sobre
sociedades. En el primero de los casos, estarán sujeto a retención todos los
gastos que se repercutan al arrendatario, mientras que en el segundo caso,
estarán excluidos de retenciones aquellas gastos generales adicionales
repercutidos por el arrendador al arrendatario.
BASE
IMPONIBLE DEL IVA EN LOS ARRENDAMIENTOS
De
acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de
diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible de dicho
Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las
operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras
personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito
efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la
prestación principal como de las accesorias de la misma.
En
relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de
bienes inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la
Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero
de 1986, 13 de marzo de 1986 y 2 de junio de 1986 ha determinado lo siguiente:
"Se
incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la
renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro
crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la
prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma."
Entre
los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base
imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto
sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian
las siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los
gastos generales (Incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones
por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
En
consecuencia de todo lo anterior, la Dirección General de Tributos considera
que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento
del inmueble estará constituida por el importe total de la contraprestación del
referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solo el importe de la
renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito
efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación
arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua,
electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de
propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, según la
legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el
arrendador al arrendatario.
TIPO DE
RETENCIÓN APLICABLE
La
retención será el resultado de aplicar el 19% a la base de retención,
excepto en los períodos impositivos 2012 y 2013 que se aplicará el 21%. El
porcentaje se reduce en un 50% cuando se trate de rendimientos
obtenidos en Ceuta y Melilla que den derecho a deducción.
FUENTES CONSULTADAS:
Base de datos INFORMA del portal de la Agencia Tributaria:
Consulta Vinculante de la
D.G.T. V 2054 - 2007 , de 28 de septiembre de 2007
Consulta Vinculante D.G.T. de 15 de enero de 2009
http://valcap.es/html/d.g.t/CONSULTA%202556-03.htm?ObjectID=1657
